Notaire :acte de vente immobilière, acte notarié immobilier
Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l’avant-contrat et pour
assurer la pleine efficacité de l’acte de vente. Votre notaire entreprend des démarches, obtient des
autorisations, réunit des documents. Certaines formalités sont accomplies avant la vente, d’autres le seront après la signature de l’acte.
Les formalités préalables à l’acte de vente
La purge des droits de préemption
Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur.
Votre notaire s’assure de l’absence de tout droit de préemption à l’occasion de la vente projetée. S’il en existe
un, votre notaire procède à sa « purge » (proposer à son titulaire d’acquérir le bien par priorité).
L es principaux droits de préemption sont :
- le droit de préemption du locataire,
- le droit de préemption urbain.
„hƒnLe droit de préemption du locataire :
Le propriétaire qui souhaite vendre un logement d »jà loué doit mettre son locataire (et le conjoint de celuici)
en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi dans 3 hypothèses seulement :
1. A rticle 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 : la première vente du logement occupé depuis sa mise en
copropriété.
2. A rticle 15 II de la loi du 6 juillet 1989 : le congé pour vendre.
3. L a vente en « b loc » d’un immeuble : en cas de vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble à
usage d’habitation ou mixte de plus de 10 logements, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur
son logement, sauf si l’acquéreur s’engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l’acte
notarié de vente.
„hƒnLe droit de préemption urbain :
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune..) d’acheter en priorité,
certains biens mis en vente dans des zones préalablement définies par
la Communauté d’Agglomération
Angevine.
Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général (exemple : des équipements
collectifs). Certains bien et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations).
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la
commune une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette
déclaration constitue une offre de vente.
La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de
la DIA pour faire connaître sa réponse.
L a commune peut :
- ne pas répondre (son silence durant 2 mois vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son
droit : le bien peut être alors vendu à l’acquéreur au prix annoncé dans
la DIA.
- Accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L’acte de vente doit être passé dans les trois mois de la
réponse et le prix dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un
tiers.
- Faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son
silence vaut renonciation) ou accepter la contre-proposition. À défaut d’entente, le prix est fixé
judiciairement.
L’obtention des documents d’urbanisme
Le notaire obtient plusieurs documents d’urbanisme dont (liste non exhaustive) :
„« Le certificat dit « informatif ou neutre » ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain ;
„« Le certificat « pré-opérationnel » ou détaillé indique si un terrain est susceptible d’être utilisé pour une
opération, de construction déterminée ;
„« Le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique ;
„« Le certificat des carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du soussol
(anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…) ;
„« Le certificat de non péril ;
„« Un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien et le propriétaire.
La demande de renseignements hypothécaires
Votre notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle
également l’origine régulière de propriété sur trente ans. C’est une démarche importante car seul le
propriétaire d’un bien peut valablement le vendre. Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision,
l’accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
Pour accomplir ce contrôle, votre notaire demande un état hypothécaire appelé « hors formalité ».
L’obtention de ce document est en outre le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties)prises sur le bien.
Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l’inscription
prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien,
le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D’autres
inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Votre notaire se charge des vérifications
nécessaires afin que l’acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.
Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.
La garantie dommage-ouvrage
Si l’immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l’acte mentionnera l’existence ou l’absence
d’assurance dommage-ouvrage.
C’est une information essentielle pour l’acquéreur afin de lui permettre de savoir à qui s’adresser en cas de
sinistre.
Le certificat de conformité
Depuis le 1er octobre 2007, la vérification de la conformité par l’administration n’est plus obligatoire dans
tous les cas. À l’occasion de la vente de son bien, le propriétaire qui veut apporter la preuve de l’absence de
contestation par l’administration peut demander à cette dernière la délivrance d’une attestation.
