Avant contrat de vente : promesse unilatérale de vente, compromis de vente.
Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur
Cependant, afin d’assurer à l’acquéreur non professionnel une meilleure sécurité juridique, le législateur a mis en place (loi solidarité et renouvellement urbain du 13.12.00) puis a modifié (Loi du 13.07.06 portant engagement national pour le logement : article 96/ Code de la construction : article L 271.1) un droit de rétractation à son profit.
Aussi, l’acquéreur non professionnel qui souhaite revenir sur son engagement peut le faire dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat.
Le délai de 7 jours ne commence à courir que dès lors que l’avant-contrat lui a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment).
La rétractation doit être exercée dans les mêmes formes : lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment).
Lorsque l’acte est conclu par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, avocat...), l’avant-contrat peut être remis directement à l’acquéreur. Les deux procédés qui sont visés sont la remise contre émargement et la remise contre récépissé.
Dans ce cas, le bénéficiaire du droit à rétractation doit inscrire de sa main les mentions suivantes : « remis par... (nom du professionnel), à... (lieu), le... (date) et déclarer avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 7 jours lui est accordé par l’article L. 271-1 du CCH et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur le présent acte, soit à compter du... » (CCH : art. D. 271-6).
Une fois le délai de 7 jours écoulé, l’acquéreur n’a plus la possibilité de se rétracter (hormis le cas où le contrat le prévoirait).
C’est pourquoi, la rédaction de l’avant-contrat est extrêmement importante.
Il est conseillé de la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et l’acheteur.
L’avant-contrat peut être :
soit une promesse unilatérale de vente ;
soit un compromis de vente.
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privé, c’est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d’enregistrement(se renseigner auprès du centre des impôts).
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.
Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s’assurer que le logement correspond bien à ce qu’il recherche.
Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
L’avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d’achat, dans ce cas, seul le candidat acquéreur s’engage sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu.
Quelles sommes d’argent peuvent vous être demandées à la signature de l’avant- contrat ?
Le principe est qu’avant l’expiration du délai de rétractation nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit.
En revanche, il est possible de convenir d’un versement après l’expiration du délai de sept jours : l’avant-contrat est alors conclu sous condition suspensive de la remise de la somme contractuellement prévue (indemnité d’immobilisation, dédit...) à la date convenue.
Exception à ce principe :
Le versement de sommes d’argent est cependant possible avant l’expiration du délai de rétractation sous deux conditions cumulatives :
l’avant-contrat doit être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente
et l’acte doit être conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente.
Dans ce cas, le versement se fait uniquement entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur se rétracte, la somme doit lui être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Le versement avant l’expiration du délai de rétractation est donc interdit dans les transactions entre particuliers.
Par ailleurs, il est interdit d’assortir un engagement d’achat (promesses et offres d’achat) d’une obligation de versement d’une somme d’argent quelle qu’elle soit à peine de nullité (Code de la construction article L 271.2).
Cette interdiction s’applique aux professionnels comme aux particuliers
